Wasserrohrbruch Vermieter

Vermieterhaftung für Mietsachschäden durch geplatzte Wasserleitung

Gast-Autor Mag. Rössler erklärt in seinem Vortrag anhand der aktuellen Rechtsprechung, in welchen FÃ?llen Vermieter fÃ?r SchÃ?den an den Dingen des PÃ?chters haften können. Rechtsgrundlage: Der Antragsteller (Mieter) hat die Top 3 Mietwohnung in einem Wiener Wohnhaus vom Antragsgegner mietet.

Die Jahre 1993, 1994, 1995 und 1996 sowie an den genannten Tagen am 05.08. 2000 und 31.07. 2001 gab es Wassereinbrüche in dieser Etage. Anschließend verlangte der Pächter von den Angeklagten seine Kosten für die Restaurierung der Vorhaben in der Gesamthöhe von 1613,88 EUR.

Er beantragte ferner die Festsetzung der Verantwortlichkeit des Angeklagten für alle weiteren künftigen Schadensfälle, die sich aus der Vernichtung der Vorhaben ergeben. Die Klägerin begründete ihre Klage mit der Aussage, die Angeklagten hätten ihre Unterhaltspflicht als Vermieter nicht erfüllt. Sie hätten vor allem die seit langem notwendigen Leckagekontrollen nicht richtig ausgeführt und die Wasserleitungen nicht repariert.

Der Angeklagte beanstandete, dass die von ihm beauftragte Hausverwaltung und Installationsfirma alle notwendigen Wartungs- und Pflegemaßnahmen ergreift. Darüber hinaus hat der zweite Beklagte (Vermieter) eine Widerklage erhoben, die über die Forderung entschädigen. Die unangemessene Nutzung einer Duschkabine hätte in der Praxis des zweiten Angeklagten zu Wasserschäden geführt.

Der Vermieter ist gemäß 1096 Abs. 1 ABGB dazu angehalten, die Immobilie auf eigene Rechnung in gebrauchsfähigem und betriebsfähigem Zustand herauszugeben und zu unterhalten und den Eigentümer der Immobilie nicht in der bedingten Nutzung zu belästigen. 1096 (1) eine Gesamtverpflichtung des Leasinggebers zur Instandhaltung der Immobilie. Der Vermieter ist demnach dazu angehalten, dem Vermieter das Inventarobjekt in gebrauchsfähigem Zustand auszuhändigen, zu unterhalten und darüber hinaus den Vermieter bei der bedingten Nutzung oder Nutzung nicht zu belästigen.

Eine Beschädigung durch das Eindringen von Leitungswasser in das bestehende Gebäude wird ohne Zweifel als schwere Beschädigung des Gebäudes angesehen und liegt daher in der Verantwortung des Wirtes. Doch was passiert, wenn das Eigentum des Pächters durch das Eindringen von Leitungswasser geschädigt oder zersetzt wird? Welche Einschränkungen bestehen für die Verpflichtung des Eigentümers, die vom Vermieter mitgebrachten Objekte zu erhalten oder wiederherzustellen?

Rechtsgutachten: Das erste Gericht hielt die Widerklage des zweiten Angeklagten nicht für gerechtfertigt und hat sowohl dem Zahlungsanspruch des Beschwerdeführers als auch dem Feststellungsanspruch stattgegeben. Der beklagte Vermieter haftet nach 1295 Abs. 1 BGB in Zusammenhang mit 1096 Abs. 1 BGB für einen Schaden, der durch die Verletzung seiner Unterhaltspflichten entstanden ist.

Der Vermieter musste mit weiteren Beschädigungen durch den bereits mehrfach aufgetretenen Wasserschaden gerechnet werden und der Beklagte hatte nicht den Nachweis geführt, alle Vorsorge- und Wartungsarbeiten durchgeführt zu haben. Die Widerklage der Vermieter wegen mangelhafter Anordnung der Brause durch den Kläger sei zudem nicht klar als Grund für die Feuchte in der zweiten Beklagtenwohnung ermittelt worden.

Auf Grund der bereits eingetretenen häufigen Schwachstellen wären für den Vermieter weitere Massnahmen wie häufigere Dichtheitsprüfungen mit höherem Arbeitsdruck und der Ersatz von beschädigungsanfälligen Altleitungen sinnvoll gewesen. Für die Angeklagten wären die Rohrmängel daher absehbar gewesen. Sie sind als Verkehrssicherheitsbeauftragte für den Schaden des Beschwerdeführers verantwortlich, weil sie die Gefahr übersehen hätten, wodurch sie sowohl für das Fehlverhalten der von ihnen hinzugezogenen Hilfskräfte als auch für ihr eigenes Fehlverhalten haften.

Das Beschwerdegericht hat auf Verlangen des Antragsgegners gemäß 508 ZPO die Erklärung über die Nichtzulässigkeit der Beschwerde auf die Tatsache reduziert, dass es die gewöhnliche Beschwerde für zulässig erklärt hat, weil es zu den nachfolgenden Punkten keine höchstrichterliche Entscheidung gab: die Verkehrssicherheitsverpflichtung des Hausbesitzers dadurch überfordert wäre, dass nach mehreren Wasserleitungsausfällen der Ersatz aller meist unter Verputz verlegten Wasserrohre als angemessen angesehen werden müsste, ob der Bewohner die Pflicht zur Schadensminderung durch Aufbewahrung von wertvollen Bauplänen in seiner Eigentumswohnung verletzt hätte.

Der Vermieter hat aufgrund seiner umfangreichen Instandhaltungspflicht gemäß 1096 Abs. 1 ABGB auch dafür zu sorgen, dass der Nutzer bei seiner Nutzung nicht durch in sein bestehendes Grundstück eingedrungenes Leitungswasser beeinträchtigt wird. Wenn der Vermieter dieser Pflicht nicht nachkommt, ist er für den dem Leasingnehmer daraus entstehenden Sachschaden haftbar (7 Ob 774/81, MietSlg 34.281).

Wenn eine Berstwasserleitung für den Vermieter nicht absehbar war, z.B. weil die Berstleitung außerhalb eines Einflussbereiches für Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen lag, kann der Vermieter nicht für den entstandenen Schaden aufkommen. Zeigt das Alter der Wasserleitungen jedoch an, dass die Nutzungsdauer der Leitung zu Ende geht, muss der Vermieter durch geeignete Wartungs- und Inspektionsmaßnahmen sicherstellen, dass dem Leasingnehmer kein Schaden zugefügt wird.

Dies ist eine Verkehrssicherheitsverpflichtung für den Vermieter. Ausschlaggebend ist, welche Massnahmen zur Abwendung oder Vermeidung von Gefahren möglich und sinnvoll sind (7 Ob 51/00a). Nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs steht fest, dass die Angeklagten oder die von ihnen eingesetzten Unternehmen, deren Handeln dem Angeklagten gemäß 1313a ABGB zuzuschreiben ist, über die Instandsetzung von defekten Rohrleitungsteilen hinaus keinen Ersatz der Altleitungen durchführt haben.

Sie haben aber vor allem auch die in 15 Absatz 4 des Wasserhaushaltsgesetzes vorgesehenen Kontrollmaßnahmen weggelassen, die in der Monatsmessung des Wasserverbrauches durch Nachschlagen eines etwaigen Überverbrauchs oder der Druckkontrolle alle drei Monate besteht. Eine geplatzte Wasserleitung ist für den Hausbesitzer absehbar, wenn ein solcher Schaden aufgrund des Alterungsgrades der Wasserversorgung und der in der Vergangenheit bereits eingetretenen Beschädigungen zu erwarten ist.

In Ermangelung der vom Obersten Gerichtshof vorzunehmenden Fehleinschätzung ergibt sich keine wesentliche rechtliche Frage im Rahmen der grundsätzlichen Schadensminderungspflicht des Beschwerdeführers. Weil die Berufung des Angeklagten auch im Falle der Widerklage des zweiten angeklagten Grundbesitzers nicht zur Verfügung stand und somit ein geeigneter Anlass für die Zulassung der Berufung des Angeklagten war, musste sie nach dem Gesetz entschieden werden; die Berufung musste zurückgewiesen werden.

Schlussfolgerung: Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Verhinderung von Beeinträchtigungen durch Wassereinbruch nicht nach, ist er dem Vermieter gegenüber für entstandene Sachschäden haftbar. Dies ist die Maßzahl für die Pflicht des Leasinggebers zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit. Ausschlaggebend ist, welche Massnahmen möglich und sinnvoll sind, um eine Gefährdung zu vermeiden, denn die Pflicht zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit soll nicht zu einer verschuldensunabhängigen Haftpflicht führen.

Aufgrund der großen Anzahl von Wassereinbrüchen und des Alterungsgrades der Leitungen war im Einzelfall eine entsprechende Tendenz zur Beschädigung der Wasserleitungen festzustellen, weshalb der Vermieter mit weiteren Beschädigungen gerechnet werden musste. Nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs sind diese ergänzenden Kontrollmaßnahmen für den Vermieter im aktuellen Rechtsstreit durchaus sinnvoll, weshalb er für den entstandenen Sachschaden einsteht.