Hauskauf Sanierung Pflicht

Energieeffiziente Sanierung: Was ist beim Kauf eines Hauses wirklich notwendig?

In den meisten FÃ?llen ist jedoch eine energische Renovierung erforderlich, durch die zusÃ?tzliche Ausgaben anfallen. Was ist nach einem Wohnungskauf wirklich erforderlich - ein Blick. Einige energiesparende Renovierungen können die Kunden nicht vermeiden, weil sie gesetzlich gefordert sind. Weitere Massnahmen sind fakultativ. Zuerst müssen die Kunden wissen, wann das Gebäude gebaut wurde.

Bei Häusern, die nach dem Stichtag oder nach dem Stichtag des Erwerbs erbaut wurden, müssen bestimmte Voraussetzungen der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) bereits erfüllt sein. Infolgedessen wird der Käufer der Immobilie voraussichtlich weniger Renovierungsarbeiten haben. Liegenschaften, die der bisherige Besitzer bereits vor dem Stichtag des Jahres 2002 bewohnte, mussten bisher nicht umgestaltet werden.

Die Ausgaben für Wohnungskäufer können bei diesen Liegenschaften also größer sein. Der Einkäufer erhält während der Inspektion einen ersten Eindruck von den Renovierungen. Diese gibt nicht nur Aufschluss über den Energiebedarf des Gebäudes, sondern enthält auch Empfehlungen zur Sanierung. Wenn sich der Kaufinteressent für ein Eigenheim entschließt, muss er die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) als Bauherr berücksichtigen und ggf. nach deren Vorgabe umstellen.

Interessierte sollten diese Ausgaben bei der Kaufentscheidung beachten - sonst gibt es nach dem Kauf eine unangenehme Überraschend. Nach der EnEV ist der Bauherr verpflichtet, die Decke des Obergeschosses oder optional das Altbaudach zu isolieren. Nach dem Kauf hat der Erwerber zwei Jahre Zeit, die Liegenschaft zu isolieren.

Wird die minimale Wärmedämmung nach DIN 4108-2 der oberen Geschoßdecke im alten Gebäude eingehalten, muss der Besteller nicht erneut nachdämmen. Ob die Hausbesitzer diese DIN-Vorschrift einhalten, sollte am besten ein Fachmann prüfen, rät Thomas Weber, Eigentümerberater des Verbandes der Privateigentümer (VPB). Nach DIN 4108-2 gilt für andere Deckensysteme ein R-Wert von 1,57, was einer etwa sieben cm dicken Steinwolle entspricht.

Selbst wenn der Erwerber die Liegenschaft weniger als vier Monaten im Jahr auf über 19°C erwärmt, wird dem Erwerber die Isolierung vorenthalten. Das Monument hat in diesem Falle eine grössere Bedeutung als die energische Sanierung", sagt Weber. Hauseigentümer dürfen weiterhin Niedertemperaturkessel, Brennwertkessel und Heizsysteme mit Nennleistungen von weniger als vier oder mehr als 400 kW einsetzen.

"Systeme mit weniger als vier kW sind energietechnisch wenig bedeutsam, lassen sich aber stärker in den Bereich der Gasherde einordnen", sagt Thomas Weber. Auch in diesem Falle muss der Käufer innerhalb von zwei Jahren umrüsten. Hinweis: Zuwiderhandlungen gegen die EnEV-Richtlinien sind Ordnungswidrigkeiten und können mit Geldbußen von bis zu EUR 50000,- geahndet werden.

Wer sich einer Sanierung nicht entziehen kann, sollte sich Gedanken über die Erreichung besserer U-Werte machen als von der Energieeinsparverordnung vorgeschrieben. Weil für einige Massnahmen, die über die Einhaltung der Richtlinie der EnEV hinaus gehen, eine nationale Promotion beantragt werden kann. "Dämmen Sie zum Beispiel ein Hausdach nicht nur auf der Ebene der Energieeinsparverordnung - das ist ein Nutzwert von 0,24 -, sondern auf einem Niveau von 0,14, werden die Sanierungsmaßnahmen von der KfW gefördert", erläutert Weber.

Zu den Sanierungsverpflichtungen kommen noch viele weitere Sanierungsmöglichkeiten, die von Immobilienkäufern wahrgenommen werden können. Welches Maß der zukünftige Bauherr am besten annimmt, hängt vom jeweiligen Hauszustand ab. Deshalb denken viele Bauherren über Fassadendämmungen und den Austausch von Fenstern nach. "Der beste Zeitpunkt, die Fassaden zu isolieren, ist, wenn das Gebäude ohnehin renoviert wird und bereits ein Baugerüst vorhanden ist", so Weber.

Bei gleichzeitiger Fassadenisolierung und Fenstererneuerung können Bauherren zwischen 40 und 50 Prozent an Energieeinsparung erzielen. Wer nur die Scheiben austauscht, spart sieben bis zehn Prozent", sagt Weber. Ein weiterer Weg der energetischen Sanierung ist die Dämmung der Unterkellerung. "Dies ist billiger als der Austausch von Fenstern und birgt ebenso viel, nämlich sieben bis zehn Prozentpunkte Einsparpotenzial.

"Ein lohnendes Investment", sagt Weber. Selbst wenn die Heizungen noch nicht so veraltet sind, dass sie nach den EnEV-Richtlinien ersetzt werden müssten, sollten Hausbesitzer darüber nachdenken. "Durch ein neues Heizsystem und einen Hydraulikabgleich können 30 bis 40 Prozent Energie eingespart werden", erklärt Weber. In einem alten, nicht sanierten Haus gibt es meist so viele Bauplätze, dass Wohnungskäufer keinen Überblick mehr darüber haben.

"Die Hauskäufer sollten vor dem Einkauf eine subventionierte Beratung in Sachen Energie in Anspruch nehmen", so Weber. "Oft scheuen die Bauherren den großen Aufwand für eine umfassende Energiesanierung. Aber wenn man die Jahreskreditkosten mit den gesparten Kosten und der Langlebigkeit der Massnahme vergleicht, hat man nur etwa 100 bis 200 EUR an effektiven Zusatzkosten pro Monat", sagt Weber.

Bei einem Altbau fallen jährlich 1000 EUR an. Anschließend erneuert der Bauherr die Heizung. Die Kosten für diese Massnahme belaufen sich auf 4'500 Euros. Die Eigentümerin beschließt, für die Renovierungsarbeiten in den kommenden fünf Jahren 900 EUR pro Jahr zu zahlen. Aber die Heizungskosten nach der Arbeit belaufen sich auf nur 300 EUR.

Die ersten fünf Jahre fallen also tatsächlich 200 EUR Zusatzkosten an (300 EUR Heizungskosten plus 900 EUR für die Sanierung). Seit dem sechsten Jahr muss der Besitzer 700 EUR weniger ausgeben. Hat der Hausbesitzer ein Konzept erarbeitet, ist auch die Abfolge der Sanierungsmaßnahmen mitentscheidend.

Mit solchen Anlagen bezahlt man vor allem für die Leistung", sagt Thomas Weber. Die Kosten einer Anlage mit einer Förderleistung von zehn kW liegen bei rund dreizehntausend EUR, während die Kosten für rund zwanzigtausend EUR bereits über zwanzigtausend EUR liegen. "Für die Einzelschritte wird eine Wirtschaftlichkeitsrechnung angeboten, die ein Experte mit den Hausbesitzern erstellen kann.

Dabei geht es in erster Linie darum, den Konsum und die Preise eines nicht renovierten Gebäudes mit denen eines renovierten Objekts über einen gewissen Zeitraum zu vergleichen.